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“医疗配套”主要是看项目周边3~5公里内有多少

时间:2019-05-17 21:17来源:未知 作者:admin 点击:
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  养老产业兴起的这些年,有成功经验,也有失败教训。到目前为止,很多养老项目在投资、立项等前期阶段,依然会出现四个“致命”的问题:

  1.前期客群定位模糊,导致难以确定产品细节。房子盖好了,装修做完了,投资方迷茫了:接下来该咋搞?

  2.策划内容不符合项目现实条件,难以落地。曾有一个政府PPP养老项目,请了个策划公司做了500多页策划案,拼凑了很多流行、但大都似是而非的概念;运营中设备只买贵的,不买对的,结果然并卵

  3.一些养老项目前期按房地产、宾馆酒店、旅游设施的概念搞,到后期发现项目建设内容和空间设计不符合养老运营要求,导致对项目进行二次大改,这不仅增加了项目投资成本,也加大了运营管理的难度。

  4.部分投资方对养老运营的认知度并不高,认为养老运营和搞个酒店,开个宾馆没多大区别。有些投资方宁可找个开酒店的职业经理人管着,也不愿意找一个真正懂行的养老团队管着,理由是后者太贵,钱不是这样花的。所以,不少养老项目前期做成了夹生饭,并把这个难以下咽留给了运营团队,导致了后期运营问题不断。

  可以说,一个养老项目失败的原因有成千上万种,但是成功的理由确实不多。一个养老项目能否成功,首先取决于环境提供的市场机会,通过分析外部环境、消费者和竞争者,识别出养老服务市场中的机会和威协。然后结合自身实力,正确选择目标市场,并合理定位。最后才是业态配比、经营模式等问题的具体确定。

  接下来,我们就详细说一说,怎么做才能最大限度地让养老项目投资方向不产生偏差,也就是说你投的钱不会打水漂。

  熟悉当地养老政策法规与政府导向:了解当地政府鼓励发展的养老服务方向和领域;掌握当地相关法规与优惠政策;掌握当地民政局、规划局、消防局等部门的特殊要求(如床位数量、服务价格、补贴条件、消防要求等)。

  调查当地养老资源与市场发展状况:调查当地医疗卫生资源情况;调查当地基本生活设施情况(如公共交通、生活配套、文化教育、体育娱乐等设施的情况);走访当地养老机构和周边同类设施,了解运营现状与难点,并分析项目与周边竞品在市场竞争中的比较优势和劣势(如服务水平、地理位置、资金运作等);寻找可供合作的当地第三方服务机构(如医疗、餐饮、洗衣服务提供商等);寻找投资伙伴。

  这是最基础的工作,首先要搞清楚项目开发的相关信息。具体来说要收集以下信息资料:明确开发目的,如政府示范工程、新增连锁项目、企业转型项目等;明确项目性质,如非营利(公益性)项目或营利性项目等;评估开发投资方的相关经验和资源条件。

  其次要把项目所在区域的基础条件梳理清楚,如果项目已经有物业,还要把物业条件(包括产权归属关系、经营性质、资金来源、服务对象、服务类别、经营业绩,以及用地性质、建筑形式、房屋年代等)梳理清楚。

  对于新建项目来说,做养老项目关键是要满足“3+1”条件,即看项目周边的“医疗配套”、“交通配套”和“生活配套”条件,这三者首先满足之后,再看项目的“自然资源”这个附加条件。

  其中,“医疗配套”主要是看项目周边3~5公里内有多少医疗资源,如果有三甲综合医院就非常好;“交通配套”主要是看到达项目的交通条件如何,养老项目要求要有公共交通到达,而不能仅仅是私人交通工具(私家车);还要看公交站点与项目的具体距离情况;“生活配套”主要看项目周边的基础生活条件,例如超市、菜场、餐馆等,如果这些基础条件不具备,养老项目未来的发展就很受限制。最后才是看项目的“自然资源”,自然环境好,甚至有特别、稀缺的自然资源,那么项目就是锦上添花。

  但是很多时候,开发企业看项目条件往往是倒过来,先看项目的“自然资源”,而不懂得看项目是否具备经营条件。“医疗”“交通”“生活”正是养老项目能够正常经营首先需要具备的经营条件,在能够正常经营的基础上再来谈“有哪些自然资源”这样的吸引力要素,这个才是正确的顺序。

  如果四个条件都满足,这个养老项目是很棒的,先天就具备了成功要素,具备前三个条件,项目也可以成功;但是如果仅仅具备一两个条件,那么无论“自然资源”这个条件多好,项目都是存在经营短板的。

  另外,项目地块内部的地形地貌、坡度高差、内部道路分布、水体分布、周边建筑物、周边人群类型等,都是项目实地查勘需要掌握的信息。明确用地规划条件,包括用地范围、控制指标等。

  如果项目已经存在现成物业,那么要查看的细节会比较多。出于经营的考虑,物业的规模,物业采光的朝向,物业的进深,楼层高度和层数,临街面条件,出入口位置和数量,可进行公共活动的空间面积,可改造的条件等等,都需要仔细考察。

  最后,在有物业的项目中,不能忘记拿到项目的CAD版平面图,后续的床位排布等工作都要在CAD图纸上绘制完成。

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